Pénurie de logements

            Les dépenses de logement représentaient en 2008 le montant considérable de 22.5% du PIB, d’après le portait social de la France publié par l’INSEE. Les dépenses courantes de logement représentent une part en croissance du revenu des ménages : 25.8% de leur consommation en 2008, contre 20.2% vingt ans auparavant.

            Il faut cependant préciser que sont inclus dans ces dépenses les loyers que les propriétaires occupants auraient à acquitter s’ils étaient locataires de leur logement  Du fait de la présence de loyers fictifs, ces dépenses s’interprètent comme une mesure de la consommation de service de logement et non comme une dépense effective pour se loger.

            Ce détail n’est pas négligeable puisque 57.2% des ménages étaient propriétaires de leur logement, un pourcentage en constante augmentation, le niveau se situant à 50.7% en 1984. Le nombre de résidences principales étant lui-même en augmentation,  puisqu’en neuf ans, de 2000 à 2009, il a augmenté de 3 millions. Dans la même période, on peut estimer à 2.5 millions l’augmentation du nombre de propriétaires.

            Parmi ces propriétaires, certains sont encore en train de payer leur achat, à travers les remboursements d’emprunts, mais la proportion de ceux là est en diminution depuis 20 ans. Ce sont donc ceux qui sont propriétaires et ont fini de payer leur logements qui sont en hausse, au point de représenter 37.6% des ménages en 2006, contre seulement 27.4% en 1988.

                Le parc de logement augmente, mais il s’améliore aussi. En 1978, on comptait encore 26.% de logements sans confort sanitaire complet, c'est-à-dire auquel il manquait  au moins un des éléments suivants : eau chaude, installation sanitaire, WC. En 2006, ces logements sans confort sanitaire ne représentent plus que 1.3% du parc. Autant dire que le phénomène qui concernait encore en 1978 plus d’un logement sur quatre a quasiment disparu sur les 30 dernières années.

                Les logements se sont aussi agrandis, alors que les ménages comptent moins de personnes. De 77 m2 pour 2.8 personnes en 1978 à 91 m2 pour 2.3 personnes en 2006, la surface disponible par occupant a augmenté de 43% sur la période.

                Si l’importance des sommes consacrées au logement a donc permis une nette amélioration du confort, il n’en reste pas moins qu’on assiste depuis une bonne dizaine d’années à une très forte hausse des prix, qui rend l’achat de plus en plus difficile dans certaines zones, et qui pousse aussi les loyers à la hausse.

                    Cette forte hausse des prix a été permise par la baisse des taux d’intérêts qui a nettement accru la capacité d’emprunt des acheteurs, mais elle est aussi le signe probable d’une pénurie d’offre . Ce qui a amené le Monde a publié une enquête sur le sujet le 28 juillet 2010, sous le titre « y a-t-il une pénurie de logements en France ? »

                Après avoir atteint le record de 540 000 logements construits en 1972,  la construction a fortement diminué : 250 000 en 1985. A partir de la fin des années 90, la hausse des prix de vente tire la construction neuve qui dépasse les 300 000 logements commencés à partir de 199 et atteindra 425 000 en 2007, avant que la crise ne provoque un retour en arrière provisoire. Dans le même temps, on assiste à une pénurie dans tous les emplois liés à la construction

                Le Monde cite l’Allemagne comme un modèle de sagesse des prix du logement et va même déduire de l’importance du marché locatif que contrairement à ce que disent souvent les propriétaires privés français, un marché très protecteur n’est pas forcément synonyme de découragement de l’investissement locatif. En fait, cela ne prouve que ce qu’on sait déjà : les journalistes du Monde ne comprennent pas grand-chose à l’économie !

                D’autant plus que l’article donne tous les chiffres pour bien comprendre la situation allemande, caractérisée par une forte stabilité des loyers et par des prix du neuf nettement inférieur aux prix français : 162 000 euros en moyenne dans l’ex RFA, contre 110 000 dans l’ex RDA et 243 000 en France.

                En fait, l’Allemagne a un parc très différent du parc français. Quand celui-ci compte encore 30% de logements construits avant 1949 (il y en avait plus de 50% en 1978), l’Allemagne bénéficie d’une certaine manière de la destruction quasi-totale pendant la guerre, qui l’a amené à un effort énorme après la guerre. Cet effort a été complété par un boom après la réunification (avec un maximum de 700 000 permis déposés en 1995). Il est vrai qu’il a bien fallu loger les deux millions de « Ossies » qui sont passés à l’Ouest pour trouver du travail.

                Aujourd’hui, la construction de 200 000 logements par an suffit largement dans un pays dont la population ne croit que quand l’immigration compense l’excédent naturel des décès sur les naissances.

                Ce n’est évidemment pas le cas en France. Avec une croissance de 350 000 habitants en 2009, la population française augmente de 05% par an. Au regard des 33 millions de logements existants cette année là, il faut augmenter le parc 165 000 logements pour faire face à cette croissance de la population. Si l’on ne prend en compte que les résidences principales (on exclut donc les résidences secondaires mais aussi les logements vacants) , il y a actuellement 28 millions de logements, donc un besoin de 140 000 par an

                Mais il faut aussi faire face à la diminution de la taille des ménages.  L’INSEE prend comme hypothèse qu’ils y aura 2 personnes par ménage en 2030 contre 2.3 aujourd’hui. Cela nécessite 4 millions de logements supplémentaires, soit 200 000 par an.

                Donc, sans aucune destruction, il faudrait construire 340 000 logements par an dans notre pays. Ce niveau n’a été atteint qu’en 2004, et donc du retard s’est accumulé entre temps : à raison de 100 000 logements manquants chaque année pendant au moins 15 ans, c’est de l’ordre de 1,5 millions de logements qui manqueraient dans notre pays. Il ne faut pas s’étonner que les prix montent ! Et même en revenant aux 425 000 logements construits annuellement de 2007, il faudra 20 ans pour combler le retard.

                Il faut cependant observer que la pénurie n’est pas également répartie. La carte de la construction publiée par le Monde montre que les zones où on construit le plus sont les zones côtières de l’Ouest et du Sud, dont on sait que ce sont celles en croissance démographique et qu’elle devraient le rester. Mais une zone attire l’attention : l’île de France construit moins que la moyenne nationale, et c’est vrai dans tous les départements.

                Il faut bien sûr être journaliste au Monde pour s’étonner d’une faible construction dans Paris même. Mais les chiffres sont également bas dans la petite couronne (moins de 3 logements pour 1000 habitants contre 5.2 en moyenne en 2009).

            Paris compte en effet plus de 20 000 habitants au km2, y compris le bois de Boulogne et celui de Vincennes, qui couvrent 18% de la superficie de la capitale.. La densité de population au km2 est de 8 775 dans le 92, 6366 dans le 93, 5318 dans le 94. C’est dans ces départements de petite couronne qu’il est largement possible de construire, sans continuer à miter le paysage rural de l’Essonne, de la Seine et Marne ou des Yvelines. Encore faut il revoir les règles d’urbanisme et le réseau de transport en commun : les utilisateurs de la ligne 13 savent ce qu’est un réseau saturé !